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【投资探讨】投资养老钱从哪里来——养老项目融资模式创新分析

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作为一个极具发展潜力的产业,养老产业巨大的市场引起了地产系、险资系、外资系等各种战略投资者、国企及其他金融机构的关注,各路资本的进入到这个充满诱惑的蓝海,助推养老产业的发展。养老项目的融资模式除了传统的房地产融资模式外,还可以通过引入保险资金、房地产信托基金等方式融资。


(1)、保险资金投资模式


保险业的特性和经营决定了保险公司投资养老产业、经营养老社区,即可锁定一批老年客户群,围绕老年人生活需求,提供相应的服务,延伸产品线,实现商业价值。

1
保险的本源业务:保险资金投资养老产业具有很强的产业带动效应,可衔接上游医疗保险、护理保险和养老保险产品

2
保险的延伸业务:同时又可带动下游老年医学、护理服务、老年科技产品、老年生活业态等发展

3
社会效益:保险资金投资养老产业是对社会保障体系的重要补充,有利于地方经济发展与改善民生

阻碍保险公司投资养老产业的问题主要有:

1
养老产业总需求旺盛,但有效需求不明

2
现有养老地产盈利模式不适合保险资金

3
产业链涉及面广造成相关专业人员储备不足

4
长期战略价值与短期收益要求产生矛盾

5
资金投入量大与保险公司自身经营周转产生矛盾

6
保险资金对于养老地产与高业地产投资的选择等

(2)、信托投资基金

国内目前的融资机构多为商业银行,一级城市目前已经房地产基金、房地产投资信托等新型的金融工具。

房地产信托基金(REITs)作为上市公司更关注租金收益的稳定性,强调资产的长期持有,多数集中在大型房地产公司开发的养老项目中。

1、国内养老地产中REITs运作的阶段与流程:

成立阶段:成立基金管理公司,由于《公司法》的限制,不能成立专门的REITs公司,只能通过成立基金管理公司来发起REITs

筹资阶段:由基金管理公司向社会投资者和机构投资者签发受益凭证

投资阶段:基金管理公司聘请或成立专门的资产管理公司,对即将投资的养老地产进行收益和风险评估,然后进行资产组合投资收购、经营

经营阶段:资产管理公司对收购的养老地产中住宅部分进行一定比例出售,对剩余部分的住宅和相关配套设施委托专业的运营公司来经营

利润分配阶段:将出售和运营所得收入较交给基金托管机构保管,等REITs发行期满后回收收益凭证解散基金或者发行新的REITs,从而实现资金的退出。


2、案例分析:鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金


项目
内容
基金名称
鹏华前海万科REITS(160141)
运作方式和内容
契约型、混合型证券投资基金,基金合同生效后,基金封闭运作10年,封闭运作期满,本基本转为上市开发式基金LOF
存续期
不定期
募集规模
30亿
投资目标
通过增资方式持有深圳万科前海公馆建设管理有限公司50%股权至2023年7月24日,获得2015年1月1日至2023年7月24日期间前海公馆100%的实际或应当收取得除物业管理费收入之外的营业收入,营业收入依据相关协议约定的业绩补偿机制和激励机制进行调整
投资范围
封闭运作期内按照基金合同的约定投资于确定的、单一的目标公司股权(不超过50%),其他可以投资于固定收益资产以及股票、权证等权益类资(不低于50%)
募集对象
符合法律法规规定的可投资于证券基金的个人、机构、QFII以及法律法规规定或证券会允许的可购买证券投资基金的其他投资者
业绩比较基准
十年期国债收益率+1.5%



鹏华前海万科REITS运作框模式



(3)、投资返本融资模式

开发商可以和银行等金融机构合作采取老年住宅投资返本的融资模式,该模式主要是指老年人一次性支付100%的房款,自老年人入住的第二个月起,房地产商(社会化养老机构)每个月向住户平均返还入住本金,所返金额按照老人所住房屋的全部房款和一定期限为基数计算。若老人在预定时间内去世,开发商将于房主去世时,一资性偿付还末付的余下房款。如果老年人健康长寿,老人起出预定年限的住房免费,在这种模式下,房屋的产权属于房地产开发企业。该模式示意图如下:

(4)、PPP融资和项目管理模式


是指政府与私人组织之间,为了提供某种公共物品和服务,以特许权协议为基础,彼此之间形成一种伙伴式的合作关系,并通过签署合同来明确双方的权利和义务,以确保合作的顺利完成,最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。它是一种融资和项目管理模式。

PPP模式使政府部门和民营企业能够充分利用各自的优势,即把政府部门的社会责任、远景规划、协调能力与民营企业的创业精神、民间资金和管理效率结合到一起。简单来说,合作特点就是政府和企业利益共享,风险共担。


1、政策支持

《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》(银发[2016]65号),支持各地采取政府和社会资本合作(PPP)模式建设或发展养老机构,鼓励银行、证券等金融机构创新适合
PPP
项目的融资机制,为社会资本投资参与养老服务业提供融资支持,积极探索与政府购买基本健康养老服务配套的金融支持模式。

2、PPP模式选定标准

2.1、定性评审标准:PPP相关参与主体是否适格。有下列情形之一的,不再列为备选项目:

政府方:国有企业或融资平台公司作为政府方签署PPP项目合同的;

社会资本方:未按国办发〔2015〕42号文要求剥离政府性债务、并承诺不再承担融资平台职能的本地融资平台公司作为社会资本方的。

适用领域:不属于公共产品或公共服务领域的;

运作方式:采用建设-移交(BT)方式实施的;

合作期限:合作期限(含建设期在内)低于10

变相融资:采用固定回报、回购安排、明股实债等方式进行变相融资的

规划立项:项目不符合城市总体规划和各类专项规划的;新建项目未按规定程序完成可行性研究、立项等项目前期工作的;

两个论证:未按财政部相关规定开展物有所值评价或财政承受能力论证的;

政府采购:已进入采购阶段或执行阶段的项目,未按政府采购相关规定选择社会资本合作方的。

2.2、定量评审标准:定量评审指标及评分权重如下:

项目材料规范性:项目是否经过各级部门认真审核把关,申报材料真实性、完整性、规范性是否符合规定要求(10%)。

项目实施方案:项目实施方案内容是否完整,交易边界、产出范围及绩效标准是否清晰,风险识别和分配是否充分、合理,利益共享机制能否实现激励相容,运作方式及采购方式选择是否合理合规,合同体系、监管架构是否健全等(25%)。

项目物有所值评价:是否按要求开展并通过物有所值评价,定性评价的方法和过程是否科学合理;是否同时开展物有所值定量评价,定量评价的方法和过程是否科学合理的(10%)。

项目财政承受能力:是否按要求开展并通过财政承受能力论证,论证方法和过程是否科学(15%)。

项目实施进度:项目方案论证、组织协调等前期准备工作是否充分,立项、土地、环评等审批手续是否完备,所处阶段及社会资本响应程度如何,是否具备在入选一年内落地的可能性(15%)。

项目示范推广价值:项目是否符合行业或地区发展方向和重点,是否具备较好的探索创新价值和推广示范意义(25%)。

2.3、PPP模式适用范畴:

通常情况下,适用于政府资源充足,资金需求体量大、风险相对较弱、项目财政补贴小、有一定盈利能力、能够长期经营的大中型养老项目。

3、PPP模式在实际项目中的运用

案例分析:济宁市嘉祥九顶山养老服务和生态综合治理项目

3.1、总投资1307830万元,项目类型新建,所属行业养老,回报机制为使用者付费,本项目建设地点涉及嘉祥县纸坊镇、马集镇及嘉祥街道部分区域。纸坊镇位于嘉祥县南部山区,距县城12.5公里。项目内容①用地范围内市政道路、绿化、公园、景观等工程,以及上水、下水、污水、供配电、供暖、供气、通讯管线等市政公用配套工程;②与养老养生设施及其社区规模相配套的养老养生公寓、医疗康复设施及社区配套工程;③曾子孝贤文化项目,如曾子研究院、曾子老年大学、曾子博物馆、曾子寺庙及曾子文化演艺广场等。项目规划建筑面积为2292061.5㎡。

3.2、项目规模:本项目总投资1,307,830.26万元,其中工程建设费用896,150.37万元,工程建设其它费用34,520.38万元,工程预备费88,189.79万元,土地取得及整理费用(不含流转)97,432.21万元,利息182,537.50万元,流动资金9000万元。

(5)、养老产业引导基金


养老产业引导基金是由国家或地方政府成立并按市场化方式运作的政策性金融基金,主要通过不同的合作方式引导社会资本积极的进入养老产业各领域,扶持养老企业的发展。


养老产业引导基金非常适合发展初期的养老项目,此类项目发展势头好、速度快,但是缺乏资金支持。


1、政策支持

《关于开展以市场化方式发展养老服务产业试点的通知》(财办建〔201448),提出引导社会资本投资养老服务业。

《积极推动民间资本参与养老服务业发展》(民发[2015]33号),提出要加强政府投资引导,带动民间资本参与养老服务。

《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》(银发[2016]65号),鼓励有条件的地区探索建立养老产业投资引导基金,通过阶段参股、跟进投资等方式,引导和带动社会资本加大对养老服务业的投入。鼓励风险投资基金、私募股权基金等投资者积极投资处于初创阶段、市场前景广阔的养老服务企业。

2、政策具体要求


投资导向要求
商务部鼓励地方创新并探索出自己的模式。但财政部要求,试点的养老产业基金的60%以上必须用于居家养老、社区养老、集中养老等大众化养老服务产业,其余40%的资金不做具体限定,考虑养老产业目前处在微利状态,在大众化养老服务业之外,基金可以从事与养老有关的住宿、餐饮、老年用品的研发与生产等利润率高一些的投资,利于投资回报方面取得平衡
企业选择标准
由省财政厅遴选省一级的有实力的出资人构成基金股东,股东数量不会太多。每个省会挑选三五个重点地市进行试点,试点城市会再挑选3~5家企业合作。
投资对象要求
主要是建设社区服务中心、老人日间照料中心、养老机构、老年社区、老年公寓及康复医院、老年用品研发等
产业基金投资回报率
商务部、财政部定性的养老产业不是暴利产业,预测回报率在6%-7%。湖南省对财政资金总回报率有过测算,大概为6.3%-7.1%。商务部希望投资基金能取得回报,但回报多少不做具体要求。在基金构成中,社会资本是优先级资本,财政资金属劣后级资本,取得回报时,社会资本优先取得补偿。
引导房地产企业进入
在省一级的基金股东构成中,要求资金实力大,有实力的房地产企业可以积极争取合作机会。在试点城市的具体项目上,各个城市的企业可以和基金合作。一些城市的房地产企业,可以现有空置的房产作价入股,但比例不能超过项目资金的20%为宜。同时,房地产作价入股,须经省级财政主管部门指定的会计事务所审计估价。
国家养老试点基金布局
商务部会进行考核,对试点表现好的省份,中央财政资金会连续支持3年。试点一旦成功,其他省份也会陆续推广






3、试点先行

中央财政下拨专项资金24亿元,在吉林、山东、安徽、江西、湖南、湖北、甘肃及内蒙古8个省区试点以市场化方式发展养老服务业,以及江苏和福建两个非试点省份,试点一个省份是3亿元财政资金,每个省份由银行或社会资本按照不低于14比例配套资金,每个省再出资12亿元,这样每个省就有15亿元的养老服务业投资基金。这样的投资基金采用基金化管理、银行托管、专业基金团队的运作模式运作,要求有一定的回报率,投资周期为5~10年。5年以后形成稳定回报后,以避免挤占市场。





4、案例分析:
湖南健康养老产业投资基金

全国首支省级政府引导型健康养老产业投资基金,基金首期规模45亿元,力争总规模上100亿元。养老产业基金将在中央财政引导资金的基础上,广泛吸纳民营资本以及银行、保险公司等金融机构的出资。

“湖南健康养老产业投资基金”将按照“政府引导、企业主导、市场运作、专业管理”的原则,着力从三个方面助推湖南健康养老产业健康发展。一是打造多元融合的资金组织平台。二是打造点面结合的服务组织平台。
三是打造产融结合的运营组织平台。

在收购标准上,要求项目已经达到盈亏平衡点或在6个月内实现盈亏平衡,项目自带亿元或距离亿元20分钟车程内。




(6)、政策性银行贷款

各政策性银行在人民银行确定的年度贷款总规模内,根据申请贷款的项目或企业情况按照相关规定自主审核,确定贷与不贷。

政策性银行贷款一般适用于符合国家养老产业政策发展要求、获得当地养老产业政策支持、有一定规模、效益好的养老企业。

借款人应为依法成立的实施社会养老服务体系建设的企(事)业法人及其他合格主体,具有清晰的产权关系和健全的治理结构,并具有与国家开发银行合作开展业务的相应资质。不同类型的借款人需满足相应行业的从业资质和条件。




国家开发银行贷款项目申请

2015年1月民政部与国家开发银行(以下简称国开行)出台《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》民发[2015]78号,明确提出国家开发银行支持养老服务体系的具体范围与贷款要求。

1、国开行贷款项目支持重点:

1.1、社区居家养老服务设施建设项目。主要包括城市社区日间照料中心、老年食堂、老年活动中心和养老服务信息平台;其他为改善老年人居住条件和生活环境的便利化社区养老服务设施。此类项目以市、县()为单位,实施整体融资支持。

1.2、居家养老服务网络建设项目。主要包括支持为老年人上门提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等涵盖生活照料、健康服务、文化娱乐、精神慰藉、法律咨询等服务的居家养老服务型小微企业以及各类规模化、连锁化、品牌化的组织发展
,对于此类项目通过统贷方式批量化支持。
1.3、养老机构建设项目。主要包括养老院、社会福利院、老年养护院、敬老院、养老社区等各类为老年人提供集中居住和照料等综合性服务的建筑及设施。
1.4、养老服务人才培训基地建设项目。主要包括支持高等院校和职业院校增加养老服务相关专业和学科建设,培养相关专门人才;支持依托职业院校和养老机构开展养老服务培训实训基地建设,加强对相关人员的专业培训。
1.5、养老产业相关项目。主要包括支持直接为老年人提供生活照料、健康服务、产品用品的企业。

2、国开行贷款条件


2.1、借款人。

  借款人应为依法成立的实施社会养老服务体系建设的企(事)业法人及其他合格主体,具有清晰的产权关系和健全的治理结构,并具有与国家开发银行合作开展业务的相应资质。不同类型的借款人需满足相应行业的从业资质和条件。



2.1、项目筹资。

  养老项目的资本金来源含政府补助资金、借款人自有资金和纳入项目总投资的借款人非货币资产等。资本金占比应不低于总投资的20%,不足部分可申请贷款;项目资本金应与贷款资金同比例到位。



2.3、还款来源。

  公司融资的还款来源主要为公司自由现金流,包括但不限于借款人日常经营性收入、借款人自身拥有的资产变现产生的收益等。
  项目融资的还款来源主要为项目自由现金流,包含但不限于养老床位的租赁收入、各项养老服务的收费、配套商业设施的销售(或租赁)收入等。



2.4、贷款利率和期限。

  贷款利率按照国家开发银行贷款定价模型进行测算。
  贷款期限根据项目偿债能力分析确定,最长不超过15,宽限期应不超过项目建设期,且一般不超过3年。



2.5信用结构

  充分利用借款人、担保人、项目自身、地方政府等相关利益方的有效资源构建信用结构,可采用资产抵押、保证担保、股权质押、收费权质押等合格担保方式。
  完善其他风险缓释措施,包括客户在国家开发银行建立监管账户等。

2、操作流程及实施主体职责



3、
1项目开发  民政部门和国家开发银行要共同建立广泛的项目入口机制,有贷款需求的借款人,可填写开发性金融支持养老服务项目申请表(见附件),说明项目建设内容、总投资额、拟申请贷款额度以及享受政府各项补贴和优惠情况等,并报民政部门提出意见。对符合国家政策和养老服务业发展方向、属于当地重点支持范围且可以纳入社会养老服务体系融资范围的养老项目,当地民政部门要予以支持,并积极向国家开发银行各分行推荐。



3.2、评审及审批

  国家开发银行对具备评审条件的项目,按照工作流程纳入评审计划、完成评审工作和审批程序,及时将审批结果反馈民政部门,并给予业务指导。
  民政部门对项目评审提供政策指导,协助国家开发银行判断当地养老市场现状和趋势,必要时共同对部分项目现场调研,并积极争取相关优惠政策。


3.3、信贷管理

国家开发银行审批通过的项目,按照工作规程进行合同签订、贷款发放与支付、本息回收、贷款管理等工作。
  民政部门在贷款发放后对项目实施提供后续跟踪指导,同时推动落实相关优惠政策。

(7)、股权融资




是指企业的
股东愿意让出部分企业所有权,通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式,总股本同时增加。股权融资所获得的资金,企业无须还本付息,但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长。



1、股权融资要求



1.1、基本条件



●公司主营业务突出,市场前景广阔,公司在行业中有较高的地位并且有良好的业绩增长预期。


 ●公司管理基本规范并有较高的水平,管理团队有较强的敬业精神,团队结构合理、合作良好。公司团队与投资人就未来发展战略及管理理念能够基本一致。


 ●公司不存在影响上市的重大风险与障碍,预期在一定时间内能够公开上市。

1.2、主体资格

●拟受资公司应当是依法设立且合法存续的有限责任公司或股份有限公司。

●公司成立后持续经营时间应当在三年以上,公司成立后歇业、被勒令停业整顿或者由于其他原因导致主营业务中断的,持续经营时间应当从恢复营业之日起重新计算。

●拟融资企业的注册资本已足额缴纳,发起人或者股东用作出资的资产的财产权转移手续已办理完毕,发行人的主要资产不存在重大权属纠纷或者重大不确定性。

● 企业的股权清晰,控股股东和受控股股东。实际控制人支配的股东持有的发行人股份不存在重大权属纠纷。

●最近两年内主营业务突出,主营业务收入占其总收入的比例不得低于百分之五十。




●最近两年内主营业务和董事。高级管理人员应当未发生重大变化。最近一年内实际控制人未发生变更。


  ●公司业务应当独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业,与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业间不得有同业竞争或者显失公平的关联交易。

● 融资用于主营业务。

●行业知名度排前五位,公司业务良好、具有优秀品牌及团队建设输出、商业模式突出的项目。

2、股权融资案例

2.1、北控医疗收购金太阳

2015年113日,北控医疗健康透过向独立第三方认购股份及投资,收购福建省福龄金太阳健康养老股份股本合共51%,其主要从事养老及居家照顾服务;总代价1.38亿(人民币.下同),包括现金1.11亿元;及以每股0.8港元发行4,115万股代价股支付。

2.2、宜华健康收购亲和源

2016年118日,宜华健康拟以4.08亿元现金向康桥资产、周星增、TBP购买亲和源股份58.33%的股权,正式进入养老社区运营及养老服务行业。宜华健康表示,本次收购亲和源控股权的战略意义不在于短期的盈利水平,而是围绕养老板块,以养老社区为核心,拓展养老保险、养老金融、养老旅游、养老服务等多个子版块业务,实现产业链的延伸、占据行业领先位置。

2.3、光大收购北京汇晨

2016年513日,中国光大控股有限公司(简称“光大控股”)宣布,与国内一流的中高端老年健康服务产业管理公司—北京汇晨养老机构管理有限公司(简称“汇晨养老”)达成协议,4.5亿现金收购汇晨养老67.27%的股权,成为其控制性大股东。

股权融资是各种融资方式中较为主流的手段,融资方把公司股权划出一部分出售给投资者,用获得的资金进一步发展项目。

汇晨轻资产,公司化运营能够相对较快的盈利,亲和源做为国内养老项目标杆,金太阳在居家养老上具备成熟的运作模式,品牌影响力大、客户储备资源多、团队建设较好、发展前景广这些优质因素被投资者看中。

项目合法合规,土地、建筑、营业执照等手续齐全。项目具备一套成熟、可复制、盈利模式清晰的标准化运营体系,而社会资本具有延展自身布局的需求,他们看中了养老产业的发展潜力和长期性收益。

(8)、养老产业专项债券

专项债券是指为了筹集资金建设某专项具体工程而发行的债券。通常可以分为一般债券(普通债券)和专项债券(收益债券)。前者是指地方政府为了缓解资金紧张或解决临时经费不足而发行的债券,后者是指为了筹集资金建设某专项具体工程而发行的债券。

养老产业专项债券的发行主体是养老服务企业,包括养老机构、养老运营商,募集的资金主要用于建设养老服务设施设备,支持专门为老年人提供生活照料、康复护理等服务的营利性和非营利性养老企业发行养老产业专项债券。

1、政策支持

为贯彻《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔201335号)精神,加大企业债券融资方式对养老产业的支持力度,引导和鼓励社会投入养老产业,制定本《养老产业专项债券发行指引》(发改办财金〔2015817

2、发行要求

2.1、支持专门为老年人提供生活照料、康复护理等服务的营利性或非营利性养老项目发行养老产业专项债券,用于建设养老服务设施设备和提供养老服务。发债企业可使用债券资金改造其他社会机构的养老设施,或收购政府拥有的学校、医院、疗养机构等闲置公用设施并改造为养老服务设施。

2.2、对于专项用于养老产业项目的发债申请,在相关手续齐备、偿债保障措施完善的基础上,比照我委加快和简化审核类债券审核程序,提高审核效率。

2.3、在偿债保障措施较为完善的基础上,企业申请发行养老产业专项债券,可适当放宽企业债券现行审核政策及《关于全面加强企业债券风险防范的若干意见》中规定的部分准入条件。

2.4、优化养老产业专项债券品种方案设计。一是根据养老产业投资回收期较长的特点,支持发债企业发行
10
年期及以上的长期限企业债券或可续期债券。二是支持发债企业利用债券资金优化债务结构,在偿债保障措施较为完善的情况下,允许企业使用不超过50%的募集资金用于偿还银行贷款和补充营运资金。

2.5、支持发债企业按照国土资源部《养老服务设施用地指导意见》有关规定,以出让或租赁建设用地使用权为债券设定抵押。

2.6、发债企业以出让方式获得的养老服务设施用地,可以计入发债企业资产;对于政府通过
PPP、补助投资、贷款贴息、运营补贴、购买服务等方式,支持企业举办养老服务机构、开展养老服务的,在计算相关发债指标时,可计入发债企业主营业务收入。

2.7、支持企业设立产业投资基金支持养老产业发展,支持企业发行企业债券扩大养老产业投资基金资本规模。

2.8、积极开展债券品种创新,对于具有稳定偿债资金来源的养老产业项目,可按照融资投资建设回收资金封闭运行的模式,开展项目收益债券试点。

3、准入条件

3.1、发行养老产业专项债券的城投类企业不受发债指标限制,城投类企业不受单次发债规模,原则上不超过所属地方政府上年本级公共财政预算收入的限制。

3.2、债券募集资金可用于房地产开发项目中配套建设的养老服务设施项目,具体投资规模可由房

3.3、募集资金占养老产业项目总投资比例由不超过
60%放宽至不超过70%

3.4、地产开发项目审批部门根据房地产开发项目可行性研究报告内容出具专项意见核定。

3.5、营利性和非营利性都可以发行养老债券

4、发行流程

5、案例分析:芜湖宜居投资(集团)有限公司养老产业专项债券

5.1、2017612日国家发展改革委同意芜湖宜居投资(集团)有限公司发行养老产业专项债券不超过12亿元,所筹资金全部用于芜湖金晖养老示范基地项目。

5.2、本期债券期限10年,采用固定利率形式,单利按年计息。本期债券通过中央国债登记结算有限责任公司簿记建档发行系统,按照公开、公平、公正原则,以市场化方式确定发行利率。簿记建档区间应依据有关法律法规,由发行人和主承销商根据市场情况充分协商后确定。

本期债券附设提前还本条款,即自债券存续期第3年起,逐年分别按照债券发行总额10%10%10%10%15%15%15%15%的比例偿还债券本金。

5.3、本期债券由主承销商国信证券股份有限公司,分销商申万宏源证券有限公司、中国民族证券有限责任公司、东海证券股份有限公司组成承销团,以余额包销方式进行承销。

5.4、本期债券为实名制记账式,采用簿记建档、集中配售的方式,通过承销团成员在银行间市场以及上海证券交易所向机构投资者公开发行,并分别在中央国债登记结算有限责任公司和中国证券登记结算有限责任公司上海分公司登记托管。本期债券上市后,仅限机构投资者参与交易,相关交易场所应建立隔离制度,禁止个人投资者参与交易。

5.5、本期债券发行期限不超过10个工作日,应在本批复文件下达后12个月内开始发行。期间,如按照有关规定需更新财务审计报告的,发行人应继续符合本期债券的发行条件,在发行首日前10个工作日报我委备案。

5.6、在本期债券发行前,请你委督促发行人和主承销商按照有关规定进行信息披露。发行人债券募集说明书等法律文件应置备于必要地点并登载于相关媒体上,债券募集说明书摘要应刊登于《中国经济导报》或其他媒体上。

本期债券发行后,应尽快申请在合法交易场所流通或上市,发行人及相关中介机构应按照交易场所的规定进行信息披露。

5.7、主承销商和发行人在本期债券发行期满后20个工作日内应向我委报送承销工作报告。

5.8、本期债券发行人应按照核准的募集资金投向使用发债资金,并做好债券资金管理,认真落实偿债保障措施,确保债券本息按期兑付。发行人在债券存续期内发生对债券持有人权益有重大影响的事项,应按照有关规定或约定履行程序,并及时公告,以保障债券持有人的合法权益。

(9)、国家政策性建设和运营补贴


为了促进养老产业的发展,国家和地方近年来出台了一系列政策来支持、引导社会投资者进入养老行业,最直接的就是国家和各省相继出台的政策性建设和运营资金补贴。

1、全国性政策性建设和运营补贴


政策文件名
称/文件号/
颁布时间
优惠补贴标准
民政部关于
鼓励和引导
民间资本进
入养老服务
领域的实施
意 见 / 民 发〔2012〕129
号/2012.7.24
对民间资本举办的非营利性养老机构或服务设施提供养老服务,根据其投资额、建设规模、床位数、入住率和覆盖社区数、入户服务老人数等因素,给予一定的建设补贴或运营补贴。
对民间资本举办的养老机构或服务设施提供的养护服务免征营业税。对符合条件的非营利性养老机构或服务设施自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税,其免税收入不计入所得税应纳税收入。民间资本举办的各类养老机构或服务设施按有关规定,要与居民家庭用电、用水、用气、用热同价。
鼓励社会向民间资本举办的非营利性养老机构进行捐赠,按规定享受相关税收优惠政策。
国务院关于
加快发展养
老服务业的
若干意见/国
发〔2013〕35
/2013.10.23
各地要根据城乡规划布局要求,统筹考虑建设各类养老机构。在资本金、场地、 人员等方面, 进一步降低社会力量举办养老机构的门槛, 简化手续、规范程序、公开信息,行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围,为社会力量举办养老机构提供便捷服务。
落实好国家现行支持养老服务业的税收优惠政策,对养老机构提供的养护服务免征营业税,对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税,对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。对企事业单位、社会团体和个人向非营利性养老机构的捐赠,符合相关规定的,准予在计算其应纳税所得额时按税法规定比例扣除。各地对非营利性养老机构建设要免征有关行政事业性收费,对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费,对养老机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费,养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。境内外资本举办养老机构享有同等的税收等优惠政策。制定和完善支持民间资本投资养老服务业的税收优惠政策。
国土资源部
办公厅关于
印发 《养老服
务设施用地
指导意见》 的
通知/国土资
厅发〔2014〕
11号/2014.4.17
经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的,其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。为降低营利性养老服务机构的建设成本,各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准,明确相应的权利和义务,向社会公开后执行
民政部等十
部委 《关于鼓
励民间资本
参与养老服
务业发展的
实施意见》/
民发〔2015〕
33 号/
2015.2.25
民政部本级彩票公益金和地方各级政府用于社会福利事业的彩票公益金,要将 50%以上的资金用于支持发展养老服务业,并随老年人口的增加逐步提高投入比例。其中,支持民办养老服务发展的资金不得低于 30%。鼓励通过财政贴息、补助投资、风险补偿等方式,支持金融机构加快金融产品和服务方式创新, 推进实施健康与养老服务工程。研究以养老服务产业为基础资产的证券化产品,稳步推进金融机构直接或间接投资养老服务业。
拓宽信贷抵押担保物范围,允许民办养老机构利用有偿取得的土地使用权、产权明晰的房产等固定资产办理抵押贷款,不动产登记机构要给予办理抵押登记手续。
落实税费优惠政策。具体而言,提出对民办养老机构提供的育养服务免征营业税;进一步落实国家扶持小微企业相关税收优惠政策;对政策有效期内的有关家政服务免征营业税;对符合条件的民办福利性、非营利性养老机构取得的收入,按规定免征企业所得税;对民办福利性、非营利性养老机构自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。对经批准设立的民办养老院内专门为老年人提供生活照顾的场所免征耕地占用税;对民办非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费,对营利性养老机构建设减半征收有关行政事业性收费。
国务院办公
厅转发财政
部发展改革
委人民银行
《关于在公
共服务领域
推广政府和
社会资本合
作模式指导
意见的通知》
/国办发
〔2015〕42
/2015.5.22
对符合划拨用地目录的项目,可按划拨方式供地,划拨土地不得改变土地用途。建成的项目经依法批准可以抵押,土地使用权性质不变,待合同经营期满后,连同公共设施一并移交政府;实现抵押权后改变项目性质应该以有偿方式取得土地使用权的,应依法办理土地有偿使用手续。不符合划拨用地目录的项目,以租赁方式取得土地使用权的,租金收入参照土地出让收入纳入政府性基金预算管理。以作价出资或者入股方式取得土地使用权的,应当以市、县人民政府作为出资人,制定作价出资或者入股方案,经市、县人民政府批准后实施。
中央财政出资引导设立中国政府和社会资本合作融资支持基金,作为社会资本方参与项目,提高项目融资的可获得性。探索通过以奖代补等措施,引导和鼓励地方融资平台存量项目转型为政府和社会资本合作项目。
落实和完善国家支持公共服务事业的税收优惠政策,公共服务项目采取政府和社会资本合作模式的,可按规定享受相关税收优惠政策。
鼓励符合条件的项目运营主体在资本市场通过发行公司债券、企业债券、中期票据、定向票据等市场化方式进行融资。鼓励项目公司发行项目收益债券、项目收益票据、资产支持票据等。鼓励社保资金和保险资金按照市场化原则,创新运用债权投资计划、股权投资计划、项目资产支持计划等
多种方式参与项目。对符合条件的“走出去”项目,鼓励政策性金融机构给予中长期信贷支持。依托各类产权、股权交易市场,为社会资本提供多元化、规范化、市场化的退出渠道。
民政部 国家开发银行《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》民发〔2015〕78号/2015年4月14日

申请国家开发银行贷款支持的养老项目,应通过民政部门推荐或认可。重点支持下列五个方面:
(一)社区居家养老服务设施建设项目。主要包括城市社区日间照料中心、老年食堂、老年活动中心和养老服务信息平台;其他为改善老年人居住条件和生活环境的便利化社区养老服务设施。此类项目以市、县(区)为单位,实施整体融资支持。
(二)居家养老服务网络建设项目。主要包括支持为老年人上门提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等涵盖生活照料、健康服务、文化娱乐、精神慰藉、法律咨询等服务的居家养老服务型小微企业以及各类规模化、连锁化、品牌化的组织发展,对于此类项目通过统贷方式批量化支持。
(三)养老机构建设项目。主要包括养老院、社会福利院、老年养护院、敬老院、养老社区等各类为老年人提供集中居住和照料等综合性服务的建筑及设施。
(四)养老服务人才培训基地建设项目。主要包括支持高等院校和职业院校增加养老服务相关专业和学科建设,培养相关专门人才;支持依托职业院校和养老机构开展养老服务培训实训基地建设,加强对相关人员的专业培训。
(五)养老产业相关项目。主要包括支持直接为老年人提供生活照料、健康服务、产品用品的企业。
老项目的资本金来源含政府补助资金、借款人自有资金和纳入项目总投资的借款人非货币资产等。资本金占比应不低于总投资的20%,不足部分可申请贷款;项目资本金应与贷款资金同比例到位
《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》国办发〔2015〕84号/
2015年11月18日
完善投融资和财税价格政策。对符合条件的医养结合机构,按规定落实好相关支持政策。拓宽市场化融资渠道,探索政府和社会资本合作(PPP)的投融资模式。鼓励和引导各类金融机构创新金融产品和服务方式,加大金融对医养结合领域的支持力度。有条件的地方可通过由金融和产业资本共同筹资的健康产业投资基金支持医养结合发展。用于社会福利事业的彩票公益金要适当支持开展医养结合服务。积极推进政府购买基本健康养老服务,逐步扩大购买服务范围,完善购买服务内容,各类经营主体平等参与。加强规划布局和用地保障。各级政府要在土地利用总体规划和城乡规划中统筹考虑医养结合机构发展需要,做好用地规划布局。对非营利性医养结合机构,可采取划拨方式,优先保障用地;对营利性医养结合机构,应当以租赁、出让等有偿方式保障用地,养老机构设置医疗机构,可将在项目中配套建设医疗服务设施相关要求作为土地出让条件,并明确不得分割转让。依法需招标拍卖挂牌出让土地的,应当采取招标拍卖挂牌出让方式。探索建立多层次长期照护保障体系。继续做好老年人照护服务工作。进一步开发包括长期商业护理保险在内的多种老年护理保险产品,鼓励有条件的地方探索建立长期护理保险制度,积极探索多元化的保险筹资模式,保障老年人长期护理服务需求。鼓励老年人投保长期护理保险产品。建立健全长期照护项目内涵、服务标准以及质量评价等行业规范和体制机制,探索建立从居家、社区到专业机构等比较健全的专业照护服务提供体系。
民政部一行三会《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》银发〔2016〕65号/
2016.4.4
探索建立民政部门与证券监管部门的项目信息合作机制,加强中小养老服务企业的培育、筛选和储备,支持符合条件的中小养老服务企业在中小板创业板、全国中小企业股份转让系统上市融资。探索利用各类区域性股权交易市场,为非上市养老服务企业提供股份转让渠道;
支持养老服务业通过债券市场融资。支持处于成熟期的优质养老服务企业通过发行企业债、公司债、非金融企业债务融资工具等方式融资。鼓励中小养老服务企业发行中小企业集合票据、集合债券、中小企业私募债,积极发挥各类担保增信机构作用,为中小养老服务企业发债提供增信支持。
支持各地采取政府和社会资本合作(PPP)模式建设或发展养老机构,鼓励银行、证券等金融机构创新适合PPP项目的融资机制,为社会资本投资参与养老服务业提供融资支持,积极探索与政府购买基本健康养老服务配套的金融支持模式。鼓励金融机构通过基金模式,探索运用股权投资、夹层投资、股东借款等多种形式,加大对养老服务企业、机构和项目的融资支持。鼓励有条件的地区探索建立养老产业投资引导基金,通过阶段参股、跟进投资等方式,引导和带动社会资本加大对养老服务业的投入。鼓励风险投资基金、私募股权基金等投资者积极投资处于初创阶段、市场前景广阔的养老服务企业。
鼓励金融机构加大对养老服务业和医养结合领域的支持力度。运用支小再贷款、再贴现工具,引导金融机构加大对小微养老服务企业的信贷支持。不断完善金融监管政策,加强对银行、证券、信托、基金、保险等金融机构开展养老领域金融组织、产品和服务方式创新的监管,以利于金融创新稳妥有序开展。

民政部 财政部《关于中央财政支持开展居家和社区养老服务改革试点工作的通知》民函〔2016〕200号/
2016年7月13日


(一)支持通过购买服务、公建民营、民办公助、股权合作等方式,鼓励社会力量管理运营居家和社区养老服务设施,培育和打造一批品牌化、连锁化、规模化的龙头社会组织或机构、企业,使社会力量成为提供居家和社区养老服务的主体。
(二)支持城乡敬老院、养老院等养老机构开展延伸服务,直接提供居家和社区养老服务,或为居家和社区养老服务设施提供技术支撑。
(三)支持探索多种模式的“互联网+”居家和社区养老服务模式和智能养老技术应用,促进供需双方对接,为老年人提供质优价廉、形式多样的服务。
(四)支持养老护理人员队伍建设,加强专业服务人员培养,增强养老护理职业吸引力,提升养老护理人员素质。
(五)推动完善相关养老服务的标准化和规范化建设,通过购买服务方式,积极培育和发展第三方监管机构和组织,建立服务监管长效机制,保证居家和社区养老服务质量水平。
(六)支持采取多种有效方式,积极推进医养结合,使老年人在居家和社区获得方便、快捷、适宜的医疗卫生服务。
(七)支持老城区和已建成居住(小)区通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施,支持依托农村敬老院、行政村、较大自然村利用已有资源建设日间照料中心、养老服务互助幸福院、托老所、老年活动站等农村养老服务设施,满足城乡老年人特别是空巢、留守、失能、失独、高龄老年人的养老服务需求。
2016年选择部分地级市(含直辖市的区)进行试点,中央资金突出奖补原则,按因素法分配,采取当年预拨60%,次年根据考核结果进行结算,由试点地区统筹各级财政安排的资金,结合其实际情况安排用于上述支持居家和社区养老服务业发展的7个重点领域
国务院办公厅《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》

国办发〔2016〕91号/2016年12月23号

统筹利用闲置资源发展养老服务,有关部门应按程序依据规划调整其土地使用性质。营利性养老服务机构利用存量建设用地建设养老设施,涉及划拨建设用地使用权出让(租赁)或转让的,在原土地用途符合规划的前提下,允许补缴土地出让金(租金),办理协议出让或租赁手续。企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用,举办养老服务机构,经有关部门批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的,五年内土地使用性质可暂不作变更。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可依法使用农民集体所有的土地。对在养老服务领域采取政府和社会资本合作(PPP)方式的项目,可以国有建设用地使用权作价出资或者入股建设。
完善财政支持政策。各地要建立健全针对经济困难的高龄、失能老年人的补贴制度,统一设计、分类施补,提高补贴政策的精准度。对养老机构的运行补贴应根据接收失能老年人等情况合理发放。各级政府要加大投入,支持养老服务设施建设,切实落实养老机构相关税费优惠政策,落实彩票公益金支持养老服务体系建设政策要求。鼓励各地向符合条件的各类养老机构购买服务。
拓宽投融资渠道。鼓励社会资本采取建立基金、发行企业债券等方式筹集资金,用于建设养老设施、购置设备和收购改造社会闲置资源等。鼓励银行业金融机构以养老服务机构有偿取得的土地使用权、产权明晰的房产等固定资产和应收账款、动产、知识产权、股权等抵质押,提供信贷支持,满足养老服务机构多样化融资需求。有条件的地方在风险可控、不改变养老机构性质和用途的前提下,可探索养老服务机构其他资产抵押贷款的可行模式。
《关于加快推进养老服务业放管服改革的通知》民发〔2017〕25号/2017年1月23日
转变运营补贴发放方式。各地养老服务机构运营补贴发放方式应逐步由“补砖头”“补床头”向“补人头”转变,依据实际服务老年人数量发放补贴。对服务失能老年人的补贴标准应予以适当倾斜,对提供相同服务的经营性养老机构应享受与公益性养老机构同等补贴政策。
创新服务设施供给方式。多渠道筹集资金,加强社区综合为老服务设施建设。现有居住(小)区未配套建有养老服务设施的,各地应通过置换、租赁、购置等方式提供。鼓励各地采取公建民营等方式,将产权归政府所有的养老服务设施委托企业或社会组织运营。
加大优惠扶持力度。梳理政府购买社区居家养老服务内容,并列入政府购买服务指导性目录,培育和扶持合格供应商进入。
推进连锁化经营。进一步完善制度、规范流程,鼓励养老机构和服务企业依法设立分支机构,实现连锁化、规模化、品牌化发展。
鼓励发起设立采取股权投资等市场化方式独立运作的养老投资基金,吸引社会力量进入养老服务基础设施和服务领域。


2、地方政策性建设和运营补贴(以北京为案例)


政策文件名
称/文件号/
颁布时间
优惠补贴标准
北京市人民政府关于加快推进养老服务业发展的意 见 / 京 政 发〔 2013 〕 32 号/2013.10.12
对社会资本投资建设的非营利性养老机构,给予建设支持和运营补贴。采用公建民营方式的养老机构,运营期间享受社会资本投资建设非营利性养老机构的运营补贴政策。探索营利性养老机构享受基本建设补贴、运营补贴等政策。养老机构用水、用电、用气、供暖价格按照本市相应居民收费价格标准执行。境内外资本举办养老服务组织和机构享有同等的税费优惠政策。
北京市人民政府办公厅印发关于加快本市养老机
构建设实施办法的通知/京政办发〔2013〕56 号/2013.10.31
对社会资本投资建设的非营利性养老机构给予一次性建设资金支持。对新建、扩建具有护养功能的养老机构,由市政府固定资产投资给予每张新增床位 2.5 万元的支持;对新建、扩建普通功能的养老机构,由市政府固定资产投资给予每张新增床位 2 万元的支持。区(县)政府固定资产投资按1:1比例配套。 对利用自有其它用途设施进行改建,且符合养老机构建设用地条件的社会办非营利性养老机构,按照改建
投资总额的 30%由市政府固定资产投资予以补助(按床位折算,每张床位补助最高不超过 2 万元) 。区(县)政府固定资产投资按 1:1 比例配套。但租用他人现有设施改造成养老机构的,不在建设资金支持范围内。对社会资本投资建设的非营利性养老机构接收生活能够自理老年人的,补贴标准由原来的 200 元/人/月提高至 300 元/人/月;接收生活不能完全自理老年人的,补贴标准由原来的 300 元/人/月提高
至 500 元/人/月。对因提高补贴标准而产生的财政支出增量部分,由市级和区(县)财政按照 1:1 比例负担,同时鼓励区(县)政府对属地床位给予额外补贴。由社会资本投资建设、实际承担集中养老服务职能的全托型社区托老所,运营期间享受同等政策。社会资本投资建设的营利性养老机构享受与社会资本投资建设的非营利性养老机构相同的用水、用电、用气、供暖的优惠政策;享受综合责任保险财政补贴政策;运营期间免征营业税;减半征收有关行政事业性收费。
区(县)政府投资建设的养老机构, 按单床建设成本不高于 20 万元 (不包含土地费用)标准,依据首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区以及生态涵养发展区分类,以每床 20 万元为基数,由市政府固定资产投资分别给予区(县)30%、50%、70%和 90%的建设资金支持。
关于支持养老照料中心和养老机构完善社区居家养老服务功能的通知/京民老龄发〔2015〕216
号/2015.6.29
市民政局根据区县申报所属养老照料中心和养老机构年度项目情况,审核确定支持的项目清单,并商市财政局按照每个项目 20 万元标准,通过转移支付方式拨付区县一次性项目补助,一个养老照料中心和养老机构享受市级补助累计不超过 200 万元。
关于印发《北京市街道(乡镇)养老照料中心建设资助和运营管理办法》的通知 京民福〔2017〕162号/
2017.05.16
建设补助
新建项目。应建未建“空白区”采取选址新建方式设立的养老照料中心,每新增一张床位资助2万元,最高资助300万元。利用其他现有设施改造为养老照料中心的,每新增一张床位资助2万元,最高资助300万元。
改扩建项目。应建未建“空白区”现有养老机构采取扩建方式,开展养老照料服务的,每新增一张床位资助2万元,最高资助300万元。依托现有养老机构、按照功能要求、采取改造方式、对机构内部场地进行完善的按照改造费的50%予以资助,最高资助150万元。
建设补助项目中的改扩建项目,可以按新增床位给予扩建补助或者按比例给予现有机构内部改造补助,两者不能同时享受,由建设单位选定其一申请市级补助。
配置设备项目。应建未建“空白区”新建的养老照料中心,按照功能辐射要求,按养老照料中心设备购置费总额的50%予以资助,最高资助150万元。本项支持可以与前述新建或改扩建项目补助叠加享受。配置一般大额设备的单项补助上限不超过10万元,单独规划配置电梯的单项补助上限不超过20万元。
补助范围和叠加政策。建设扶持范围包括依托现有政策支持的街道(乡镇)公办养老机构项目以及依托社会办养老机构设立的项目。建设补助项目(含新建或改扩建)最高享受补助300万元,并可叠加享受配置设备补助,即一个养老照料中心最高可享受建设补助和配置设备补助共计450万元。但相关补助不得与其他政府补助项目重复享受。
运营补贴。按照北京市民政局、北京市财政局、北京市残疾人联合会《关于印发〈社会力量兴办非营利性社会福利机构运营资助办法〉的通知》(京民福发〔2014〕274号)所明确的补贴标准和工作程序,对社会资本投资建设或采取“公办民营”方式开展经营活动的养老照料中心接收生活能够自理老年人,每人每月补助300元;接收生活不能完全自理老年人,每人每月补助500元。
辐射功能补贴。依据市民政局、市老龄办《关于依托养老照料中心开展社区居家养老服务的指导意见》(京民老龄发〔2015〕111号)精神,开展居家辐射服务的养老照料中心。依据相关配套的细化规定获得每年资金支持。





目前,全国各省及部分市级政府相继出台了养老项目政策性建设和运营资金补贴标准,但太多数局限于非盈利性企业,对民办盈利性企业有诸多限制。随着养老服务的发展和国家政策的推进,相关限制会慢慢变少,这将进一步助推中国养老事业的发展。限于篇幅原因,全国其他各省市养老政策性建设和运营资金补贴标准可参照本人《医养结合——养老机构开办筹备流程及指南》一书,上面有详细介绍。

养老项目融资难是社会性难题,政府引导、社会资本接力,积极推进养老服务行业创新发展,做好创新养老项目金融融资产品,建设创新型养老金融融资体系、探索多元化投资融资模式是养老金融的重中之重,这也是保障中国养老事业健康发展的基石。

我国的养老项目融资面临政策、法律、各种资源分配不均的困难,需要每一位投资者认清形势,结合当地政策实际和自身优势劣势及保有的资源,吸收借鉴国内外成熟的养老项目融资方式。

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