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【行业解读】探讨研究我国养老地产的开发及运营模式

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当前,我国人口老龄化日益加剧,随之产生一系列民生问题、养老问题,对国民经济可持续发展目标的实现构成了严峻的挑战。我们基于盈利视角下我国养老地产业发展及运营模式的研究,重点借鉴欧美养老地产业发达国家的先进理念与开发经验,再结合国内具体国情需要,积极构建岀真正适合我国养老地产发展和迳营的新型“社会化”模式,即加强产业链的跨界融合,大力发展新型社区养老。

关于养老地产,我们基于市场经济盈利视角来针对当前我国国内养老地产行业的发展及其运营模式进行深入探究。养老地产得以存在和发展的实质,也突显出了一种品质地产和优良健管家服务的有机结合,包括从护理、医疗康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居生活等方面,都能够给予恰到好处的呵护。当下国内养老地产主要存在的问题是产品形态比较单一,例如大家最为熟悉的养老院。在国家针对该社会问题推出一系列政策法规之后,包括房地产企业、保险企业在内,相继推出了基于保险资金之下的升级版的养老机构,在原有养老院模式基础上将养老地产视为一种商业地产项目,并不断拓展市场与经营规模。

一、研究背景

养老地产是我国房地产高速发展态势下的一种时代产物,它的出现与存在和整个时代社会息息相关。在新时期,我国社会经济在飞速发展的同时,也伴生着诸多不利的社会经济发展影响与制约因索,其中人口老龄化现象就是表现最为突出的问题之一。

在这种情况下,我国老龄化速度日趋加快,相应的养老需求也在不断升温,留给整个国家、社会的问题就是众多老人追切需要机构养老与此同时,国家和社会所能承受的压力也是比较有限的,其需要各方的共同努力,因此在国家指导性文件以及相关政策法规的支持之下,各大房产企业抓住机遇,逐渐涌向养老地产这一块新的经济投资热土当中同时这也基本标志着,养老地产业将是今后很长一段时期内国内房地产发展领域重点拓展的方向之一

(一)研究方法

我们主要采用的是案例分析法、探索性研究的方法,通过收集大量的与养老地产开发相关的国内外文献资料,在充分了解到国内外在养老地产领域的研究与理论推行现状基础之上,结合我国社会发展实际情况,最后再通过借鉴欧美等发达国家成熟的养老地产发展经营和先进的运营理念,依据社会市场经济和企业盈利发展的角度来对其具体分析和研究。

(二)发展现状

根据2019年01月21日,国家统计局发布最新的人口数据,2018年末,我国60周岁及以上人口24949万人,占总人口的17.9%,其中65周岁及以上人口
16658万人,占总人口11.9%,2018年新增老年人口859万。根据国家统计局第六次人口普查中,我国人口总数137亿人,在15%的老年人当中,65岁(含65)以上的人口占老年人口(60岁)的59%,并且预测到了2050年我国将会有35%的人口超过60岁,因此,无论是从社会经济发展的角度来看,还是从国计民生问题角度来看,它都对我国国民经济可持续发展带来严峻挑战。

二、从盈利视角来深度解读养老地产

(一)养老地产是将养老主题融合于地产开发的特殊项目

养老地产这一概念理论的出现,虽然在我国出现的比较晚,但是早在20个世纪的70-80年代就已经被进入老龄化社会的欧美经济发达国家所提出,虽然它最早是作为一项社会保障项目被提及,但是依托于地区发展的支撑以及房地产为主的行业引领,逐步演变成为了一种以养老为主题的大型行业开发项目,同时又能最大限度地满足日益增长的特定环境下的市场需求。实质上这种运营模式就是市场盈利模式,各参与进来的企业只有通过自身以及利益相关者资源的整合并形成一种具有强大组织机制性的商业架构,才能更好地实现自身所追求的价值创造、价值获取、利益分配等目标。国家和社会企业这种出发点最终有效形成并保障了养老地产业的独特性、功能性,如居住功能、服务功能、养老保障功能、产业逆向融资功能等。

当下我国养老地产开发与建设尚且处在一个萌芽阶段,尤其是在“十二五”发展规划期间,国家主要在一些经济较为发达的大城市进行试点建设,其所起到的社会功能和作用也仅仅只是作为对社会养老保险制度出现资金缺口等问题的一种补充。在新时期,随着我国在该领域方面各种政策法规的不断完善,再加之人们的观点相继有了不少的改变,目前国内对于养老地产的需求日益增强。因此,养老地产业必将成为房地产业、保险业充分涉足的产业领域,而企业自身的发展特点也将决定着今后养老地产业的发展。

(二)养老地产业的实质是“以房养老

在养老地产盈利模式的驱动下,当前国内以老养老”主要分为三种:第一种是人们比较熟知的养老院养老;第二种则以房自助养老;第三种则是养老房屋银行。尤其是后两者,目前只是存在于我国沿海经济较为发达的区域。“以房养老”主要结合了社会突出存在的养老问题和住房紧张问题,提出这些模式的包括有闫春宇、祝罗骁等(2011)对上海市居民“以房养老”的意愿研究;刘大唯、左晴(2011)对广州市居民“以房养老”意愿研究;罗莉、王亚萍等(2012)对武汉市老人“以房养老”意愿尝试的调研等。其中,前者的意愿度(接受程度)达到了50%,远远超过了广州市的24%。其深度实质就是试图将老年人的住房不动产通过某种可靠而又可行的制度进行安排来促使其拥有一定的流动性,如此一来就非常妥善地解决了老年人生活开支等问题。

(三)良好的融资、开发与运营模式是养老地产盈利的重要基础

在企业盈利模式的背后,所影射出来的是对于市场经济能否健康发展、国民经济能否可持续发展增长的一种考验,基于这种情况,目前我国在大力发展及其运营模式研究领域,养老地产业中的融资问题也逐渐成为了众多研究者关注的重点方面。我们都很清楚,随着国民经济的迅猛发展,人们的经济收入和生活水平都得到了大幅度的改善,在很大程度上决定和影响着房地产行业的发展态势,而房地产又是一个典型的资金密集型行业,它的生存和发展动力之一就是融资,其融资渠道分为内源融资、外源融资。在这里简单提及一下发达国家在该领域的融资方式,例如美国主要是以市场融资为主、法国主要是以政府投入为主、日本则是政府投入与市场融资结合的方式:相对于欧美发达国家,在很大程度上也可以看出目前国内养老市场融资渠道比较多,但是其实现路径却非常狭窄。造成这一局面的因素有客观的也有主观的,首先最为显著的一点就是养老地产投资量比较大、且周期比较长,对于国内部分从事养老地产项目开发的企业往往很难获得银行贷款,与此同时,再加上不断受到股市环境的影响,其起步发展异常艰难。另一方面,社会民间融资的成本和风险都比较高,一些信托基金及其服务制度也不成熟、规范,所以大家也就看到了现阶段国内对养老地产的热衷还是集中于保险资金领域,比如中国人寿、泰康人寿都已经进入到了养老地产行业之中。总体来看,我国大力发展养老地产业,能否取得圆满的成功以及盈利的实现最终还得依赖着后期运营的特点。所以,在该方面,当下国内大部分传统的房地产经营模式显然无法满足和适应新时期下的养老地产发展特征与实际需求。

三、现阶段我国养老地产盈利模式

(一)现存模式

1.“全部出售”模式。这一盈利模式集中体现在养老概念方面,即养老概念住宅+超配套设施。主要就是坚持以老年住宅为主导形式,通过出售房屋产权来实现;

2.“销售+持有”模式。与前者所不同的是,该模式最为注重的就是养老地产,在养老住宅基础之上加以完善,在定程度上也可以说是超配套设施服务等级的一种提升,国内比较具有典型代表性的如北京太阳城;

3.“会员制管理”模式。该运营模式注重的是销售会籍,主要就是采用会员管理制度,包括像出售短期会员卡、中长期会员卡等,同时也是“销售+持有”模式的一种变相延伸,国内比较具有典型代表的案例,如上海亲和源老年社区;

4.“只租不售”模式。“只租不售”所提倡的也是一种持有运营模式,即产权终归企业所有,例如医疗健康社区,主要是针对三大类客户来区别对待,包括一些能够对自己生活卫生做到自理的老年人、半自理的老年人以及非自理老年人等,根据服务功能和上述服务水平的不同,分别收取不同的租金,国内比较具有典型代表性的如燕达国际健康城。

表-2国内各类企业涉足养老地产业现状统计

二)发展现状

前文中所提及的养老地产融资模式,实质上它属于较为广义下的养老产业运营模式,从合众佑泽养老的角度看,它基本涵盖了包括项目设计、项目开发、项目融资、企业管理在内的一系列过程,我们重点探讨和研究的是一种企业营销下的盈利模式,它属于较为狭义的范畴。

(三)国外养老地产运营模式分析及经验借鉴

1.运营模式分析。以美国为例,很多人都应该听说过“房富忍”“货币穷人”等经济概念,在美国大量存在着这样类人,他们往往拥有很多资产,但是却没有资金,而这类老人就被经济学家形象地称为“房富人”或者是“货币穷人”。在这种局面下,其中的问题就日益突显出来了,虽然很多老年人拥有着价值上百万甚至上千万的房产,但是这些资产却很难在他们有生之年变现,所以他们也就无法在自己有生之年更好地享受和把握住老年生活。针对这一社会现象美国各州相继开发出了一种全新的反相抵押贷款模式,意思就是将一些无儿女或者无人难养的退休老人的产权房抵押给保险公司,而受托的保险公司则是根据房屋的品质和价值来进行估算,根据所估算出来的房屋价值,与当地老年人平均寿命进行联系,从而非常人性化地计算出了保险公司每个月需要支付给老年人多少钱。在房屋估算的过程中,一般都需要充分考虑到房产的增值因素,同时在此基础上再减去预付利息。老人一旦和受托的保险公司签订了这项协议,老年人在有生之年可以继续居住在这个房子内,每个月接受来自于保险公司所送来的一笔钱,在老人离世之后,房屋产权正式归保险公司所有,保险公司可以将房屋进行拍卖。这种模式妥善了解决了当时美国社会所普遍存在的养老问题,社会资源也得到了最优化配置,同时也最大限度地满足和实现了老年人群的高品质生活以及企业盈利状况。

2.相关经验借鉴分析。现阶段我国国内人口老龄化现象,实际上和20世纪70、80年代的欧美国家极为相似,老年在购买住宅房屋过程中,会受到很多主客观因素的影响,进而相应产生多种趋向。例如,我国的老人在购房时,主要还是以家庭改善居住需求为主要追求目的,老年人购房所考虑到的因素远远比自己的子女要复杂得多。在北京和上海等城市,也存在不少具有超前意识的老年消费者,这类老年人往往具备着一定的经济能力,所以也就比较有理财意识,将房地产进行投资,或者出租出去。但国内绝大多数的老年群体还是深深受到着我国传统养老观念、消费观念的影响,当下我国老年人将房子作为遗产留给自己的儿女还是一种主流趋势,因此这也是导致我国目前已经出现了数量可观的“房富人”“货币穷人”。与此同时,这种现象在短期内不会消退,而老龄化问题的不断加剧已是迫在眉睫,所以我国在大力发展养老地产业的同时,既不能固守陈规,也不能照搬西方模式,而是需要一步一步地完善国内相关养老体制.

四、基于盈利视角探究我国发展养老地产业的思路与对策

(一)实例探究—以上海亲和源养老社区为例

上海亲和源养老社区是由上海新建桥企业集团有限公司下属的亲和源股份有限公司创造的养老社区,同时它也是我国国内首家采用会员制的老年服务社区,包括医疗、卫生生活服务等多方面。该养老社区于2004年开始投资兴建经过3-4年的时间,2008年1月开始运营。近期通过对该公司运营状况的调查与了解,公司总体发展状况比较良好。

在项目开发方面,其融资模式主要以自筹和合作模式结合为主,建设亲和源开发项目的亲和源股份有限公司,它属于上海新建桥企业集团有限公司的子公司,是一家民营企业,尤其是在开发建设阶段,由于在国内缺乏相应的经验以及推广效果,该企业自主投资了6亿多资金用于项目的建设同时与银行等金融机构进行合作。项目在开发之后的后期管理工作,主要以开发商(即上海新建桥企业集团有限公司下属的亲和源股份有限公司)为主体,进而打造战略联盟,实现多方共同管理的模式。就目前而言,上海亲和源养老社区服务体系愈发完善,包括医疗健康、文化娱乐、生活照料、心理咨询、家政服务等多方面。前面所提到的合作管理,则是指上述提到的这类服务,实质上并非上海亲和源自己去管理,而是让与其建立过合作关系的专业化的服务公司来提供这些服务。

上海亲和源养老社区的运营模式主要采用的是会员制入住模式,根据其规定标准,所人住的会员必须满足以下条件:男性年满60岁,女性年满55岁,最初的入住会员费用也由50万元涨到了当前的近百万,同时入住之前需要对用户进行严格的身体检查,在多方审核通过后再与公司签订合同并入住。

(二)相应对策建议

加强产业链的跨界融合。通过强化各养老地产与关联产业之间的跨界融合,进一步创新养老地产服务模式。在新时期,养老地产已经不同于10年前,同时也不能与国外一些国家地区进行全盘对比,理应当根据国内具体国情以及社会发展需要来进行、来看待。简单一点讲就是要将养老地产业发展好,已经不再是一个简单的开发房地产的问题,而是需要社会各产业之间强化合作机制,实现跨界融合,进而更加有利于向老年人提供全方位的养老服务,最终构建出一种“产品+渠道”的多项机动式的业务联动发展模式。

2.大力发展新型社区养老。大力发展并积极建设新型养老社区,从而有效地去实现细化养老服务的目标,上述提到的上海亲和源养老社区,在某方面是国内最为领先的方向,同时也为我国发展养老地产业提供了较为有利的指导理念和运营经验。但是,与日本在该领域还存在着一定的差距,总体来看其所缺的是一种“人性化”服务理念。日本在传统文化方面比较接近于我国,他们在大力发展新型养老社区的过程中,既保留住了传统,同时又很高效地适应了现代人的需要。简单举个例子,日本国内不少养老社区,其所坚持的原则之一就是“一碗汤距离”,深入解剖就是大力发展全龄化养老服务社区,即父母和子女两家之间的距离最好是“煲完一碗汤送过去刚好不凉”,也可以理解为“代居”新型养老地产运营模式

综上所述,对于社会经济发展而言,大力发展养老地产业是一项极富挑战的建设性事业,对于国民经济中各行业产业领域的发展都有着积极的创造性意义。在新时期,养老地产还只是作为一种社会新思维存在着,我国现阶段与欧美一些发达国家进行比较,在经营模式、管理理念以及社会实践等方面都存在着比较大的差距和不足。

说明:本文由合众佑泽养老咨询编辑整理。作者为赵丽丽,参考了:1.丁皓,我国养老地产运营模式及建议;2.董伟源.中国养老地产运营模式探索及建议;3.冯臻,国云丹.中国未来养老地产发展的研究与探索——基于长三角地区养老需求调查的实证研究等文章中观点,特此鸣谢!

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